В наследство с советских времен гражданам досталось жилье, которое было спроектировано и построено по совершенно иным нормам, чем те которые действуют сейчас. Это жилье очень часто бывает неудобно для жизни семьи. И многие, осуществляя ремонт, исправляли недостатки проектирования: переносили двери, изменяли размер жилых комнат и помещений общего пользования, объединяли кухни с жилыми помещениями, изменяли площадь коридоров и ванных комнат.

Аналогичная проблема может возникнуть и с новыми домами. Стремясь как можно меньше ограничивать полет фантазии собственника, строительные компании передают квартиры с минимум несущих конструкций (пример: колонны вместо несущих стен). Первый собственник проводит ремонт на свой вкус и бюджет, но, зачастую, не вносит изменения в кадастровый паспорт помещения, что становится проблемой при отчуждении объекта недвижимости.

Граждане сталкиваются с проблемой — любую из перечисленных перепланировок необходимо «узаконить», т. е. внести изменения в описание объекта недвижимости, привести фактические изменения в соответствие с техническим описанием объекта. В случае выявления такой перепланировки, без внесения изменений в учетные данные объекта недвижимости, на гражданина может быть возложена обязанность за свой счет привести объект в первоначальное состояние, наложен административный штраф.
Не говоря уже о возможных убытках собственников соседних помещений, общему имуществу дома (пример: трещины в стенах, промерзание стен/полов/перегородок и пр.)

К тому же такой объект выпадает из гражданского оборота — потенциальные покупатели с большой опаской относятся к таким изменениям, если они не внесены в паспорт объекта, так как перепланировку могут признать незаконной, соответственно придется нести дополнительные расходы.
Существует два способа провести перепланировку: административный и судебный.

Административный порядок предусматривает обязанность гражданина получить согласование, предоставив заявление в территориальный орган (администрация соответствующего района), проект, документы подтверждающие право собственности, документ подтверждающий личность заявителя. По завершении всех работ помещение должно быть обследовано специалистами, которые определяют соответствие перепланировки проекту, осуществляют учет изменившихся параметров объекта.

Для этого требуются следующие документы: заявление об оформлении акта приемочной комиссии, акты свидетельствования скрытых работ. Дополнительно может быть запрошено согласие собственников соседних помещений. На этой стадии возможно, как получение согласия, так и отказ, который может быть обжалован. Обращение возможно, как до проведения ремонта, так и после его осуществления.

Судебный порядок, возможен после получения отказа от административного органа, так как с этого момента нарушается право заявителя. Пакет документов идентичен указанному выше, дополнительно потребуется строительно-техническая экспертиза, заключение органов, отвечающих за пожарный надзор, санитарный надзор.

Рассмотрим самые часто встречающиеся на практике варианты перепланировок:

1. Объединение балкона с жилой комнатой

Такая перепланировка возможна, но с соблюдением определенных ограничений (не полный список):

- нельзя демонтировать порог между жилой комнатой и балконом;
- нельзя демонтировать надоконную часть стены;
- нельзя переносить радиаторы отопления с внутренней стены помещения на внешнюю (балконную) стену;

2. Перепланировка кухни

- перенос кухни ограничения:
- при переносе кухни, она не должна оказаться под санузлом помещения, расположенного выше этажом;
- также запрещается переносить кухню на площадь жилой комнаты, если под ней находится жилое помещение;
- кухня, как и жилая комната, должна иметь естественное освещение;
- изменение размера, объединение с жилыми помещениями;
- газифицированные кухни переносить и расширять нельзя;
- при объединении должны быть соблюдены минимальные размеры жилой комнаты/ комнат;

  3. Перенос, объединение, увеличение площади санузлов

- увеличение возможно только за счет площади нежилых помещений (коридор, кладовка);
- необходимо проведение скрытых работ по гидроизоляции;
- вход в санузел должен осуществляться из нежилого помещения (есть исключения);
- нельзя полностью перекрывать доступ к инженерному оборудованию;
- запрещается такая перепланировка, в результате которой санузел оказывается над жилой комнатой, расположенной этажом ниже;

4. Перенос, увеличение, изменение межкомнатных проемов

- в случае если стена несущая, то в некоторых типах многоквартирных домов такая перепланировка невозможна;
- в тех типах многоквартирных домов, где такая перепланировка возможна, она потребует согласование проекта, с учетом проведения работ по усилению конструкции, акта о скрытых работах, оформленных подрядчиком, имеющим соответствующий допуск к выполнению такого типа работ;
- в случае если стена не является несущей, то требуется только внесение изменений в описание объекта недвижимости;

Приведенные выше примеры не являются исчерпывающими. Жизнь всегда богаче и разнообразнее — соответственно на практике важно оценить все обстоятельства и детали в их совокупности.

В любом случае необходима совместная работа специалистов в области строительства, по установлению соблюдения строительных норм и правил при проведении перепланировки, и в области права, по правильному оформлению и подаче необходимых документов, отстаивании позиции в административных, судебных органах власти.