Верховный Суд объяснил распределение денег от продажи единственного ипотечного жилья банкрота
Пока законопроект о сохранении единственного ипотечного жилья при банкротстве физического лица буксует, текущие вопросы, связанные с продажей единственного ипотечного жилья при процедуре банкротства, продолжают поступать. Многих интересует вопрос, как распределяются деньги, полученные от продажи единственного ипотечного жилья банкрота.
Пример из практики
Здравствуйте. Ситуация такая. Несколько лет исправно платил кредиты. Сейчас собрался банкротиться. Никакого имущества нет. Была в ипотеке маленькая студия несколько лет, но год назад её продали, долг банку по ипотеке тут же был погашен, а оставшаяся сумма осталась мне. Брали мы её в декабре 2019 года за 1,1 млн, а продали 1 ноября 2022 года за 1,8 млн. Договор купли-продажи был на 1 млн, и в дополнительном соглашении к договору ещё 800 тысяч. Прошло больше года. Не знаю, считается ли это занижением стоимости или нет. Вопрос такой: могут ли при банкротстве оспорить эту сделку? Я начитался всяких ужасов, что могут, и какова вероятность, что если оспорят, то суд встанет на сторону банков? Никакой недвижимости, кроме этой ипотечной студии, никогда не было, машин тоже. Даже если кредиторы оспорят ту сделку с продажей мной студии, ну допустим вернут мне её назад, то единственное жилье не подлежит изъятию.
Анализ ситуации
Как мы можем убедиться, есть небольшое различие между ситуацией, описанной зрителем, и названием сегодняшнего выпуска - разница эта заключается в том, что в описанной ситуации продажа ипотечной студии совершена до процедуры банкротства, а не в самой процедуре. Но это не критичная разница. Давайте представим, что она еще не продана и что будет происходить в самой процедуре с ее реализацией и с распределением денег, полученных от ее продажи.
Решение Верховного Суда
Для ответа на этот вопрос мы обратимся к Определению Верховного суда РФ от 26 июня 2023 года по делу о банкротстве жителя г. Санкт-Петербург. В этом деле должник также полагал, что после погашения основного долга в 2 млн. 200 тысяч рублей перед залоговым кредитором – банком, в пользу которого оформлена ипотека, оплаты услуг управляющего и других расходов, оставшиеся деньги от продажи ипотечной квартиры (продали её, кстати, чуть более 4 млн. 800 тыс. рублей) должны были быть переданы ему, чтобы он мог купить другое жилье. Другие 5 кредиторов — это банки, которые выдали обычные, ничем не обеспеченные потребительские кредиты, также рассчитывали на деньги от реализации единственного ипотечного жилья.
Итоговое решение
По факту спор идет между должником и оставшимися, не залоговыми кредиторами за деньги, оставшиеся от продажи ипотечной квартиры в размере 2 миллиона 600 тыс. рублей. В этом споре Верховный суд РФ встал на сторону должника и выработал следующие важные правила.
Суд указывает, что, если должник заключает ипотечный договор с определенным банком, это не означает, что должник отказывается от исполнительского иммунитета по требованиям всех остальных банков. Верховный суд проводит здесь параллель с исполнительским иммунитетом единственного жилья, которое не является предметом ипотеки. Суд указывает, что, если квартира или дом не являются объектом ипотеки и не являются роскошным жильем, они не включаются в конкурсную массу и не могут быть проданы. Они остаются у должника для сохранения его права на жилище. Поэтому кредиторы, которые не имеют ипотечных прав, не могут рассчитывать на получение денежных средств из стоимости единственного жилья.
Заключение
Аналогичный подход должен применяться и в ситуациях, когда квартира, находящаяся в залоге, включена в конкурсную массу и после ее продажи остаются деньги. Поскольку кредиторы, не имеющие ипотечных прав, не могут рассчитывать на стоимость единственного жилья, то и режим иммунитета должен быть распространен и на оставшиеся денежные средства. В этом случае оставшиеся денежные средства следуют судьбе замененной ими вещи и не включаются в конкурсную массу должника. Они передаются ему для обеспечения его права на жилище. Он может использовать эти деньги, например, для первоначального взноса при покупке нового жилья или для оплаты аренды жилого помещения и т.д.
Отсюда следует и ответ на вопрос нашего зрителя. Теоретически шансы на оспаривание сделки по продаже единственной ипотечной студии есть, но в этом нет никакого практического смысла. Как мы уже выяснили, на данный момент денежные средства, оставшиеся от реализации ипотечной квартиры в процедуре банкротства, даже при наличии других кредиторов, продолжают находиться под иммунитетом и должны быть переданы должнику для решения своих жилищных проблем, а не идти на погашение требований других кредиторов. Именно этот, правильный порядок действий и был сделан нашим зрителем, что снижает риски по оспариванию. Вы можете рассчитывать на защиту своих прав
Вы можете рассчитывать за защиту своих прав.
Автор: Демьян Самчук
