Досрочное прекращение договора арендатором
Нередка случается так, что срок договора аренды еще не истек, но арендатор больше не заинтересован в пользовании имуществом.
Договор аренды в таком случае может быть прекращен досрочно различными способами:
- соглашением сторон (заключается дополнительное соглашение к договору на согласованных условиях);
- судом по требованию арендатора (например, когда арендодатель мешает в пользовании арендованным имуществом, не производит его капитальный ремонт или иным образом серьезно нарушает договор, что придется подтвердить весомыми доказательствами);
- односторонним отказом арендатора от договора.
Зачастую арендаторы стремятся прекратить договор именно односторонним отказом, считая его наиболее доступным, быстрым и выгодным методом.
Однако здесь их может поджидать неприятная ситуация: арендуемое имущество освобождено, арендатор им больше не пользуется, а арендная плата, сдобренная неустойкой за просрочку оплаты, продолжает начисляться. Давайте же разберемся, как арендатору не стать ответчиком в деле о взыскании долга по договору, который в действительности не прекратил свое действие.
Односторонний отказ от договора предполагает, что для расторжения сделки необходимо и достаточно волеизъявления лишь одной из сторон. Если другая сторона получила такой отказ, ее мнение и желание не учитывается, а договор будет считаться расторгнутым без необходимости обращения в суд. Будучи весьма специфичным методом прекращения договора, подрывающим устойчивость и предсказуемость оборота, односторонний отказ законом по общему правилу запрещен. Исключения, разумеется, есть, но они должны быть прямо предусмотрены или нормами законодательства, или самим договором.
Так, законом лишь установлено, что односторнним отказом любой из сторон может быть прекращен договор аренды, заключенный на неопределенный срок. В таком случае сторона, инициирующая прекращение правоотношений, должна заблаговременно предупредить о своем намерении другую сторону: за 1 месяц при аренде движимого имущества или 3 месяца – при аренде недвижимого имущества. Заметим, что самим договором могут быть предусмотрены иные условия в части срока и способа предупреждения (к примеру, за полгода ценным письмом с описью вложения), но не может исключаться возможность одностороннего отказа как такового.
Если же договор аренды заключен на определенный срок, односторонний отказ возможен в случаях и в порядке, предусмотренных договором, причем право на односторонний отказ должно быть прямо и недвусмысленно в нем прописано (недостаточно указать на возможность прекращения договора по инициативе стороны, необходимо прописать, что такой инициативы достаточно для расторжения).
При этом несоблюдение порядка или условий одностороннего отказа от договора, как и заявление такого отказа в отсутствие права на это, будет означать, что договор сохраняет свою прежнюю юридическую силу со всеми вытекающими: обязанность по внесению арендной платы, обеспечению сохранности имущества, проведению его текущего ремонта и т.п.
Автор статьи: юрист компании Дмитрий Подгорный 25.11.2019
- Комментарии