Регистрация права собственности на самовольную постройку
Мы в своей практике часто сталкиваемся с ситуациями, когда граждане, приобретая земельные участки, строят на них коттеджи/дома без предварительного оформления строительной документации, без получения разрешения на строительства у Администрации, без учета интересов соседей. Несколько лет их это не тревожит, пока не возникает необходимость застраховать построенный дом, переписать его на детей, поделить между супругами или указать в завещании.И когда возникает проблема, что сделать это невозможно, наши будущие клиенты узнают, что их дом – это самовольная постройка. Тогда они приходят к нам с двумя вопросами: Что такое самовольная постройка? Что нам сейчас делать?
В этой статье мы бы хотели ответить вам на два этих часто задаваемых вопроса.
Самострой – это всегда:
1. объект недвижимости (дачный дом, коттедж);
2. возведённый на земельном участке, не предназначенном для такого строительства (например, земли особого назначения) или в отсутствие соответствующих прав на него (застройщик не является собственником земельного участка;
3. а также с нарушением норм градостроительного и иного законодательства, в частности строительство было осуществлено без получения согласований (например, коммунальных служб) и соответствующего разрешения на строительство.
Всё это ведет к возникновению множества проблем, например:
1. построенный объект существуя фактически, не существует юридически (не состоит на кадастровом учете, не зарегистрировано право собственности);
2. самострой не может быть предметом сделок: его нельзя подарить, продать, сдавать в аренду, а также нельзя получить по завещанию;
3. суд может обязать снести такую постройку и т.д.
Более того, лицо, осуществившее строительство самостроя, может быть привлечено к административной ответственности. Наказание – штраф.Однако, почти каждый самострой может быть узаконен. Существует две процедуры: административная и судебная. Причем административная является обязательно стадией, потому что в случае обращения в судебные органы суд должен «проверить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию»[1].
Давайте разберем каждую процедуру легализации самовольной постройки.
1. Административная процедура заключается в обращении с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления (Администрацию). К указанному заявлению должны быть приложены всех необходимые документы. К их числу относятся:
1) документ удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ);
2) свидетельство о праве собственности на земельный участок (или иной правоустанавливающий документ);
3) градостроительный план земельного участка из БТИ;
4) план земельного участка в виде схемы;
5) нотариальная доверенность (если действуете через представителя)
Если дом уже построен, то вам потребуется также:
6) технический план дома;
7) акты о соответствии построенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам.
Если у вас отсутствуют какие-нибудь из этих документов, то в выдаче разрешения на строительства/акта на ввод дома в эксплуатацию будет отказано. Если вы считаете, что отказ не обоснован, то он может быть обжалован. Либо можно сразу прибегнуть ко второй процедуре – судебной.
2. Судебная процедура заключается в обращении с исковым заявлением в суд по месту нахождения такой постройки.
В исковом заявлении обязательно должно быть указано (помимо общих требований):
1) вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
2) вид постройки;
3) лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо).
4) обоснование, почему постройка является самовольной (например, не получены необходимые разрешения)
В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
В обоснование изложенных доводов должны быть представлены соответствующие доказательства: свидетельства о праве собственности, кадастровый план, экспертиза о соответствии и т. д.
По результатам рассмотрения дела суд примет решение. В случае удовлетворения ваших требований, решение суда и будет основанием для регистрации вашего права на самовольную постройку.И уже после регистрации ваша постройка перестанет быть самовольной!
В случае, если у вас остались вопросы или возникли сложности, обращайтесь к нам, мы будем рады вам помочь узаконить ваш дом!
[1]. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
Нужна консультация?
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос
Автор статьи: юрист компании Ксения Басова 05.07.2019
- Комментарии