Важное предупреждение
В целях конфиденциальности имена участников и наименования организаций в статье изменены либо не указываются. Описанная ситуация основана на документах клиента и приведена в информационных целях. Она не заменяет юридическую консультацию.
Когда «мой ремонт» конфликтует с общим имуществом дома
Есть бытовые истории, которые звучат как мелочь: «потекла труба, надо заменить».
А на практике — это классический жилищный конфликт, где сталкиваются:
- право собственника на неприкосновенность жилья;
- обязанность ТСЖ обслуживать общее имущество;
- интересы десятков жильцов, которым нужна вода.
И самое неприятное: председатель ТСЖ в такой ситуации почти всегда оказывается в ловушке.
Как всё началось: стояки меняли ещё в 2013 году, но не везде
В многоквартирном доме (постройки конца 90-х - начала 00-х) ТСЖ ещё в 2013 году запустило масштабную замену стояков ХВС и ГВС: старые металлические трубы меняли на современные пластиковые. Долговечнее, безопаснее.
Это было оправданно: в домах такого возраста металл начинает «сыпаться» регулярно, что приводит к протечкам.
Но, как часто бывает, замена прошла не полностью.
В отдельных квартирах отдельные собственники доступ к трубам для замены не предоставили, и стояк превратился в «конструктор»:
- часть — новая;
- часть — старая металлическая (родом из 90-х).
Авария в 2025 году: течь по стояку и перекрытие воды
В 2025 году старый металлический участок закономерно дал течь — в квартире на 4 этаже.
Председатель ТСЖ сработал так, как положено:
- зафиксировал протечку актом осмотра;
- сделал фото- и видеозапись;
- сохранил аудиозапись звонка собственницы;
- оперативно перекрыл воду по стояку, чтобы не затопить нижние квартиры.
Однако перекрытие воды затронуло других жителей по стояку.
И здесь началась главная проблема.
Почему ТСЖ не могло просто «зайти и поменять трубу»
Стояк в проблемной квартире был полностью "спрятан" (доступ к нему закрыт) за:
- угловым кухонным гарнитуром;
- цельной каменной столешницей;
- декоративной отделкой;
- встроенной техникой.
Стандартная история: ремонт красивый, дорогой, но не учитывающий интересы всего дома.
Собственница категорически и принципиально отказалась предоставлять доступ к трубам.
Аргумент простой :
«Я не хочу оплачивать демонтаж. Это мой ремонт, я за него платила. Ломать ничего не дам. Кто мне все это возместит?».
Отказ подтверждался документально: актами, предписаниями и письменной позицией собственницы.
Стояк — это не «часть кухни»: что говорит закон
С точки зрения закона стояки водоснабжения — это общее имущество дома.
Это прямо следует из:
- ст. 36 ЖК РФ (общее имущество в многоквартирном доме);
- Постановления Правительства РФ № 491 (Правила содержания общего имущества);
- Правил предоставления коммунальных услуг № 354, где предусмотрена обязанность обеспечивать доступ для осмотров и ремонта.
Иными словами:
никакая плитка, шкафы, гипсокартон и «дизайнерская кухня» не могут быть юридическим препятствием для устранения аварии, ремонта и даже профилактического осмотра труб водоснабжения.
ТСЖ или УК обязаны периодически осуществлять профилактически осмотр инженерного оборудования. И доступ для такого осмотра собственником должен быть обеспечен.
Почему председатель ТСЖ оказался между двух огней
Ситуация выглядела так:
- жильцы по стояку требуют воду и жалуются;
- собственница проблемной квартиры говорит «не пущу»;
- стояк аварийный, но без доступа его не заменить и не отремонтировать.
При этом председатель ТСЖ не может действовать силой.
Если он самовольно вскроет мебель/отделку — он рискует стать ответчиком по иску о повреждении имущества.
Но и бездействовать он тоже не вправе:
ТСЖ обязано обеспечивать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.
Суд — единственный законный способ решить проблему
В таких ситуациях суд — вынужденная мера и фактически единственный безопасный механизм решения проблемы.
При этом это дорого и долго.
Судебное решение:
- обяжет обеспечить доступ к стояку;
- снимает риск претензий к ТСЖ ;
- фиксирует обязанность собственника обеспечить доступ;
- позволяет выполнить работы законно и без угрозы встречного иска.
Именно поэтому председатель обратился за помощью в юридическую компанию ЮЭСКОМ.
Как собственница пыталась “сделать вид, что пошла навстречу”
Когда собственница поняла, что дело дошло до суда, она заявила, что «пошла навстречу».
И сделала в мебели символическое окошко — примерно 20–30 см.
Формально — доступ есть.
Фактически — это декоративная уступка.
Через такой проём можно разве что посмотреть на трубу.
Но заменить стояк — невозможно.
Почему замена была невозможна без демонтажа
Дело осложнялось тем, что заменить нужно было не только участок внутри квартиры.
Выше по стояку также оставалась старая металлическая труба.
А металлический участок:
- не гнётся;
- не вытаскивается через маленькое отверстие;
- требует технологического доступа.
Экспертиза: решающий момент дела
Юристы ЮЭСКОМ заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы для того, чтобы убедить Суд в технической невозможности заменить трубу через такое "окошко".
Эксперт указал:
- для работ нужно увеличить проём в коробе;
- частично демонтировать облицовку;
- частично демонтировать подвесной потолок;
- иначе заменить стояк технически невозможно.
«Второй акт»: спор из-за квартиры этажом выше
После экспертизы возникла новая линия конфликта.
Собственники квартиры этажом выше заявили, что эксперт якобы необоснованно указал на переустройство стояка у них.
Ответчица тут же ухватилась за этот аргумент и попыталась перевести спор в сторону:
«Это у соседей перепланировка, пусть они и отвечают».
Но правовые доводы и доказательства.
Юристами была поднята техническая документация дома и проведён обход по стояку.
Выяснилось, что ещё на этапе строительства:
- в одной из квартир была сдвинута стена ради увеличения кухни;
- стояк «обошли» изгибами;
- из-за этого трассировка труб оказалась нестандартной.
То есть проблема была не в экспертизе — а в старых строительных решениях.
Итог: суд обязал обеспечить доступ и оплатить расходы
Суд встал на сторону ТСЖ.
Собственницу обязали:
- обеспечить доступ к общедомовому имуществу;
- увеличить проём в коробе;
- демонтировать часть потолка (в объёме, необходимом для работ);
- не чинить препятствий замене стояка.
Также взыскали:
- госпошлину;
- расходы на экспертизу;
- расходы на оплату юридических услуг.
Главный вывод: инженерные сети важнее кухонного гарнитура
Эта история показывает простую вещь: стояк — не часть ремонта, даже если он спрятан за самым дорогим гарнитуром.
Это общее имущество дома.
И право собственности на квартиру не даёт права блокировать аварийные работы. Какой бы дорогой и качественный ремонт не был.
Почему в новых домах такое случается реже
В современных новостройках стояки чаще размещаются в МОПах (подъезды, технические шкафы у лифтов, коридоры).
То есть доступ к ним возможен без участия собственников.
Но в домах старого фонда и в «переходных» проектах 90-х эта проблема встречается часто.
Что делать ТСЖ и управляющим организациям в таких ситуациях
Если собственник не даёт доступ:
- фиксируйте аварийность актами, фото, видео;
- выдавайте письменные предписания;
- приглашайте собственника под подпись;
- не ломайте ничего самовольно;
- обращайтесь к юристам и в суд
Чем может помочь ЮЭСКОМ
Мы можем
- подготовить доказательственную базу;
- составить иск о понуждении предоставить доступ;
- подобрать экспертов и организовать экспертизу;
- защитить ТСЖ от встречных претензий;
- довести дело до решения, которое реально исполняется.
