Застройщики будут меньше отвечать за нарушение обязательств перед дольщиками

Застройщики будут меньше отвечать за нарушение обязательств перед дольщиками

01 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 226-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Изменения коснулись ответственности застройщиков перед дольщиками за нарушение договорных обязательств. По сравнению с прежней редакцией Закона об участии в долевом строительстве штрафы и неустойки, взыскиваемые с застройщиков, снижены минимум в 10 раз! Также уменьшили гарантийный срок на квартиры в новостройках.

Расскажем обо всем подробнее.

Как было раньше?

Прежняя редакция закона имела множество отсылок на Закон о защите прав потребителей.

К примеру, положения пункта 8 статьи 7 закона предусматривали ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков квартиры в виде неустойки, размер которой определялся по правилам пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, то есть в размере 1% от стоимости расходов на устранение дефектов в день (в некоторых случаях – от цены договора).

Кроме того, застройщики были обязаны уплачивать дольщикам неустойку за нарушение срока удовлетворения претензии в досудебном порядке, которая равнялась 3% от суммы требований в день (п. 3 ст. 31 Закона о защите прав потребителей).

Также, в случае обращения дольщика в суд, с застройщика взыскивался потребительский штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, в размере 50% от всей присужденной судом суммы.

Такое пересечение приводило к «двойной ответственности» застройщиков. Благодаря этому в некоторых случаях дольщики могли взыскать с застройщиков крупные суммы, покрывающие неплохой ремонт в новых квартирах, даже с учетом снижения судом размера неустоек и штрафов.

Компенсация морального вреда взыскивалась с застройщиков аналогичным образом – на основании закона о защите прав потребителей. На это в свое время указывал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 за 2022 г.

Как будет сейчас?

Сейчас ответственность застройщика полностью закреплена исключительно в законе об участии в долевом строительстве, сумма неустойки и штрафа стала значительно меньше. Сегодня дольщики смогут взыскать только те пени и штрафы, которые прямо установлены договором или законом об участии в долевом строительстве. Ответственность застройщиков полностью выведена из-под действия Закона о защите прав потребителей, о чем прямо указано в пункте 1 статьи 10 закона в новой редакции.

Начиная с 01 сентября 2024 года ответственность застройщиков перед дольщиками будет исчисляться следующим образом:

Ø    за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта или возмещения расходов на их устранение, а также за нарушение сроков соразмерного уменьшения цены договора застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки в отношении предпринимателей и в размере 1/150 ставки рефинансирования в отношении потребителей (п. 8 ст. 7 закона);

Ø    за нарушение срока передачи квартиры или иного объекта застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки в отношении предпринимателей и в размере 1/150 ставки рефинансирования в отношении потребителей (п. 2 ст. 6 закона);

Ø    за нарушение срока передачи квартиры или иного объекта, являющегося уникальным объектом в соответствии с Градостроительным кодексом (например, небоскреб выше 100 метров) менее 2,5 лет застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки от цены договора, но не более 5% от цены договора (п. 2.1 ст. 6 закона).

Ø    за нарушение срока передачи уникальных объектов свыше 2,5 лет – неустойка в сумме 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки в отношении предпринимателей и в размере 1/150 ставки рефинансирования в отношении потребителей;

Ø    за неудовлетворение требований дольщика в досудебном порядке штраф, взыскиваемый с застройщика, составит 5% от присужденной суммы (п. 3 ст. 10 закона);

Ø    компенсация морального вреда, причиненного дольщикам нарушениями договорных обязательств со стороны застройщика, будет взыскиваться на основании пункта 2 статьи 10 закона об участии в долевом строительстве и будет завесить от наличия вины застройщика. В этой части кардинально ничего не поменяется: компенсация морального вреда определяется судом и не зависит от других взысканных сумм. Однако ранее при установлении нарушений прав потребителя причинение морального вреда предполагалось автоматически, установление вины застройщика не требовалось. Сейчас закон содержит прямое указание на наличие вины застройщика, что теоретически может несколько осложнить доказывания причинения морального вреда на практике.

Также, с 1 сентября 2024 года сокращен минимальный гарантийный срок на объекты недвижимости: раньше он составлял 5 лет, сейчас станет 3 года.

Для большей наглядности предлагаем ознакомиться с изменениями ответственности застройщиков в случае приобретения недвижимости для личных нужд:

Ответственность	Было	Стало
Неустойка за просрочку исполнения требования дольщика	1% за каждый день просрочки от стоимости расходов на устранение недостатков или от суммы договора (если квартира непригодна для проживания), но не более 100%	1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от суммы расходов на устранение недостатков, от суммы договора (если квартира непригодна для проживания), но не более 100%.
Штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований	50 % от суммы требований	5 % от суммы требований
Гарантийный срок на недвижимость	5 лет со дня передачи недвижимости дольщику	3 года со дня передачи недвижимости дольщику
Неустойка за нарушение сроков удовлетворения претензии	3% от суммы требований за каждый день просрочки	Исключена

В отношении кого применяются новые правила?

Отмечаем, что новые правила применяются к периодам просрочки имевшим место с 01 сентября 2024 г. по ВСЕМ договорам, в том числе и по договорам, заключенным до вступления изменений в силу.

При этом напоминаем, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 в отношении застройщиков до 31 декабря 2024 года действует мораторий на начисление неустоек, штрафов и иных санкций не в связи с нарушением договорных обязательств по договорам, заключенным как до, так и после введения моратория.

Таким образом, после прекращения действия моратория к застройщикам будут применяться уже новые санкции, и такие изменения коснутся даже тех, кто уже подал иск в суд.

Настоящая статья подготовлена специально для сайта www.uscom66.com 

Автор: Олеся Дьячкова