Признание доли малозначительной
Последние изменения в законодательстве и новейшая судебная практика однозначно указывают нам на то, что у государства в приоритете как укрупнение прав на объекты недвижимости, так и укрупнение объектов недвижимости.
Последние изменения в законодательстве и новейшая судебная практика однозначно указывают нам на то, что у государства в приоритете как укрупнение прав на объекты недвижимости, так и укрупнение объектов недвижимости.Выделить долю в квартире в натуре, чтобы образовалась «коммуналка», сейчас не так-то просто. Имея 1/10 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру нельзя быть уверенным, что суд тебя вселит с помощью приставов.
На сегодняшний день очень много объектов недвижимости (сегодня мы говорим про квартиры, комнаты, отдельно стоящие дома) находятся в общей долевой собственности. Где-то это по 1/2 , где-то по 1/3. Но встречаются и ситуации, когда одному принадлежит подавляющий процент права собственности: 9/10 в «однушке», 23/25 в «двушке», 99/100 в доме.
Какие могут быть негативные последствия такого разделения права собственности? Все дело в том, что чаще всего такие «мажоритарные» собственники единолично проживают в квартирах, домах. Это и логично: ну нельзя жить в однокомнатной квартире площадью 25 кв.м., обладая 1/10 доли. Это всего 2.5 кв.м.! В самостоятельный объект недвижимости, само-собой, не выделить, только «раскладушка» и поместится.
Казалось бы, в чем проблема? Дело все в том, что если прямо толковать положения Конституции, то получается, что право собственности незыблемо и никто не может лишить права собственности, никто не может его ограничить (прим.: Кроме случаев, предусмотренных федеральным законодательством).
И вот тут-то может начаться злоупотребление правом: собственник меньшей доли будет требовать пустить его жить, выделить отдельную комнату; пригрозит продать долю гражданам, ведущим асоциальный образ жизни; будет требовать выкупить свою долю в несколько раз дороже её реальной стоимости…
Даже если таких действий не предпринимается, жить в квартире, зная, что живешь на «пороховой бочке», любому человеку не комфортно.
Выход есть! Статья 252 Гражданского кодекса РФ позволяет осуществить принудительный выкуп доли в праве собственности.
Рассмотрим условия:
1) Доля должна быть незначительной. Что такое незначительная доля в законе не уточняется. Суды рассматривают данный вопрос на собственное усмотрение по внутренним убеждениям. Есть даже практика, когда суд признавал малозначительной долю 2/6 (по 1/6 у каждого из собственников) в трехкомнатной квартире в Москве! А иногда и 1/10 не признают таковой.
2) Доля не может быть реально выделена. Это значит, что при рассмотрении вопроса суд должен выяснить, а можно ли разделить объект недвижимости на 2 (не нарушив никаких правил по минимальной площади и т.д.), оставив собственникам площадь, соразмерную их долям. Например, в двухкомнатной квартире у двух людей по ½ доли. Каждый может проживать в отдельной комнате.
Или можно ли сделать в коттедже отдельный вход, поставить перегородки таким образом, чтобы у одного в пользовании осталось 1/3, а у другого 2/3 площади дома? Если можно, то суд не признает долю малозначительной.
3) Имеется ли существенный интерес в имуществе. Суд выясняет, кто пользуется имуществом, кто вкладывает в него средства, имеются ли у сторон иное имущество и т.д.
Для вынесения решения суда в Вашу пользу также необходимо при подаче иска перечислить на депозит суда сумму, равную рыночной стоимости малозначительной доли. В законе этого не написано, но судебная практика устоялась.
В любом случае, как бы не хотелось дать однозначных ответов, сделать этого мы не можем. В данной категории споров у судов очень много факторов, позволяющих выносить решения «основываясь на своем внутреннем убеждении».
Нужна консультация?
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос
Автор статьи: юрист компании Сергей Сметанин 29.08.2019 г.
- Комментарии